来源：yy易游m6官网    发布时间：2025-11-25 15:58:41

  我是王先生，一个在上海虹口区经历过动迁、见证过楼市起伏的普通购房者。这些年，我看着黄浦江两岸的房价从几千块涨到几十万，也看着“顶豪”二字从少数人的游戏变成高净值人群的资产标配。最近，朋友圈被“上海壹号院压轴加推”的消息刷屏了，均价18.9万/㎡，号称“新天地最后上车机会”。作为一个对地段和价格敏感的老上海人，我决定实地探访，从个人视角聊聊这一个项目的真实价值——它到底是“线万/㎡的价格，在新天地这个“顶豪天花板”区域，到底值不值？

  2025年的上海顶豪市场，用“疯狂”形容毫不为过。徐汇滨江拍出19.5万/㎡的楼板价，陆家嘴一线万/㎡，就连静安寺周边的老破小，都敢叫价15万+。而黄浦区，作为上海最核心的“顶豪聚集地”，更是成了兵家必争之地。其中，新天地板块又是“皇冠上的明珠”——这里既有石库门的海派底蕴，又有恒隆广场、K11的顶级商业，还有翠湖天地、华府天地等老牌豪宅撑场，房价早已站稳20万+/㎡。

  但就在这样一个“寸土寸金”的地方，突然冒出个“18.9万/㎡”的项目，还自称“最后一栋高层”“抄底机会”，难免让人心动。毕竟，按照过去五年黄浦新房套均总价年均上涨15%的趋势，现在不买，明年可能真的“高攀不起”。

  不过，作为过来人，我得先泼盆冷水：顶豪市场的“低价”从来不是天上掉馅饼，背后要么是产品有硬伤，要么是开发商急着回款。上海壹号院到底属于哪一种？带着疑问，我走进了它的售楼处。

  上海壹号院位于黄浦区老城厢板块，严格来说，它和新天地核心区（太平桥湖滨路一带）直线分钟。这一个位置很微妙：既蹭到了新天地的商业配套，又保留了老城厢的烟火气。

  ：项目距离地铁10号线号线米，步行可达；自驾的话，通过复兴东路隧道、延安高架，20分钟能到陆家嘴，30分钟到虹桥枢纽，通勤还算方便。但要注意，老城厢区域道路狭窄，早晚高峰堵车是常态，尤其是节假日，去新天地逛街可能会被堵在路上。

  ：步行15分钟能到豫园商城，里面有老字号小吃，也有商场；开车5分钟到新天地，恒基名人购物中心、K11、iapm环贸一应俱全，高端餐饮、奢侈品店应有尽有。不过，项目周边缺乏大型超市（最近的山姆会员商店在北蔡，开车要半小时），日常买菜在大多数情况下要依赖社区底商，便利性打折扣。

  ：黄浦区的教育资源一直是顶豪的重要加分项。项目对口小学是黄浦区蓬莱路第二小学（口碑不错，但非顶尖名校），中学是敬业中学（市重点，但近年升学率有所下滑）。相比隔壁翠湖天地对口的卢湾一小+向明中学，学区优势不算突出。

  ：瑞金医院（三级甲等）、第九人民医院（三级甲等）都在3公里范围内，开车10分钟可达，这点倒是不用担心。

  老城厢是上海历史背景和文化风貌区，过去十年一直在做“城市更新”，比如豫园二期改造、福佑路地块开发等。但进展缓慢，很多老房子还没拆完，城市界面略显杂乱。相比之下，新天地板块已经很成熟，界面整洁，绿化率高。

  上海壹号院所在的“老城厢-新天地”过渡带，未来如果能借助“大豫园”规划实现联动发展，潜力还是有的。但短期内，周边可能有施工噪音，生活便利性也会受影响。这也是我认为项目“地段优势”中需要谨慎看待的一点——顶豪客户最看重“纯粹性”，如果家门口天天修路，体验感会大打折扣。

  上海壹号院最大的卖点之一，就是那个“1.8万㎡的海派主题花园”。售楼处销售反复强调“南北95米×东西60米的十字景观轴线”“五大主题花园”，听起来很厉害，但我得亲自看看。

  ：花园确实不小，相当于2.5个标准足球场。十字轴线把空间分成了五个区域，有草坪、水景、假山，还有儿童游乐区和老人休息区。站在G2栋的高楼层往下看，视野开阔，绿化覆盖率很高，这在新天地这种高密度区域很难得。

  ：所谓的“海派元素”更多停留在表面，比如一些石库门造型的凉亭、仿古砖，缺乏真正的文化内涵。而且，园林里的植被多为常见的香樟、桂花，没有名贵树种，维护成本也不低。另外，我去的时候是下午，发现部分区域的草坪已经被踩秃了，看来物业维护有待加强。

  项目采用“陶板+玻璃幕墙”的外立面，宣传说“历久弥新，比普通石材更环保”。但从实际效果看，陶板的颜色偏深，在阳光下显得有一点暗沉，不如隔壁翠湖天地六期的玻璃幕墙那么亮眼。而且，陶板的清洁难度较高，时间久了容易积灰，影响美观。

  此次加推的G2栋共有68套房源，户型建面从313㎡到1115㎡，包括标准平层和风貌跃层。我重点看了两个户型：

  ：这是最小的户型，适合家庭居住。客厅面宽约6.5米，采光不错；主卧带独立卫生间和衣帽间，但次卧面积较小，其中一个次卧只有8㎡左右，放张床就满了。厨房是U型设计，操作空间足够，但没有中岛，对于喜欢做饭的家庭来说不够实用。

  ：这个户型堪称“宫殿级”，光是一个客厅就有200㎡，挑高6米，还带一个超大露台。但问题来了：这么大的房子，打扫起来太麻烦；而且，复式结构的楼梯占用了不少空间，实际使用率不高。更重要的是，总价太高（预计超过2亿），目标客群太小，流动性差。

  项目的户型设计中规中矩，没有特别惊艳的地方，反而因为面积跨度太大，显得有些“为了卖而卖”。

  样板间的装修用了杜拉维特、高仪的卫浴，博洛尼的橱柜，中央空调是大金，地暖是威能，都是一线品牌。但仔细看，地板用的是复合实木，不是纯实木地板；墙面涂料是多乐士，不是芬琳或佐敦这类高端品牌。算下来，装修成本大概在8000-10000元/㎡，相对于18.9万/㎡的售价，只能说“合格但不超值”。

  销售人员反复强调“价格倒挂”，说周边翠湖天地六期成交价已达到21万/㎡，上海壹号院只要18.9万/㎡，相当于每平米便宜2万多，一套300㎡的房子就能省下600万。乍一听很诱人，但仔细一算，没那么简单。

  可见，上海壹号院的“低价”是建立在“稍远一点的地段+稍弱的产品力”基础上的。如果单纯比较单价，确实有差距，但如果算上“地段溢价”和“产品溢价”，其实差距没那么大。

  ：首套房契税1.5%，二套房3%；如果是公司名义购买，还要交房产税，每年按评估价的0.8%征收。以一套300㎡的房子为例，总价5670万，契税就要85万左右。

  ：项目物业费暂定为15元/㎡/月，一年就是5.4万。加上车位费（每个100万，共3个），每年的固定支出超过10万。

  ：如果你把钱存银行，按3%的理财收益算，5670万一年能有170万利息。而现在买房，不仅要承担高额税费，还要背负贷款压力（假设首付50%，贷款2835万，利率4.1%，30年期限，每月还款约13.5万）。

  所以，“抄底”这个词，听听就好。真正的投资者，不会只看单价，而是会考虑“投入产出比”。

  作为一名经历过动迁的老上海人，我对“稀缺资源”的理解更深。上海的核心区土地慢慢的变少，尤其是像新天地这样的顶豪板块，每一套房都有几率会成为“绝版”。从这个方面看，上海壹号院确实有其稀缺性。

  近期，央行宣布降准0.5个百分点，释放长期资金约1万亿元；同时，LPR连续三个月保持不变，房贷利率处于历史低位。这些政策对房地产市场来说是利好消息，尤其是核心城市的优质资产，更容易受到追捧。

  黄浦区正在推进“旧改加速计划”，预计未来三年将拆除大量老旧房屋，新增供应量很少。供需失衡的情况下，房价大概率会持续上涨。据链家多个方面数据显示，过去半年，新天地板块的二手房成交量环比增长了20%，议价空间缩小至3%以内，说明市场热度回升。

  但也要保持清醒：中国的出生率年年在下降，老龄化加剧，未来的住房需求可能会减少。尤其是顶豪市场，目标客群主要是企业家、高管和富二代，这些人的数量是有限的。当经济稳步的增长放缓时，他们的购买力也会受到影响。

  举个例子，2015年前后，上海顶豪市场的买家中有相当一部分是山西煤老板、温州炒房团，但现在，这类群体已经很少了。取而代之的是本地改善型需求和企业主自用需求，后者更注重实用性，不会轻易高价接盘。

  。如果你已经在其他城市有了房产，想在上海市中心买一套用于度假或养老，且预算充足（至少准备5000万以上），那么上海壹号院是个不错的选择。毕竟，它的地段摆在那里，生活便利，环境优美，能满足你对“品质生活”的追求。

  。如果你有足够的闲钱，不急于变现，愿意等待5-10年，那就能考虑买入。因为随着“大豫园”规划的实施，老城厢的区域价值会得到提升，届时房价有望进一步上涨。

  但对于普通投资者来说，不建议跟风炒作。顶豪市场的流动性本来就差，一旦遇到调控政策，很也许会出现“有价无市”的情况，到时候想卖都卖不掉。

  看完上海壹号院，我的心情很复杂。一方面，我佩服开发商的勇气，在这一段时间点推出如此大规模的加推；另一方面，我也担心很多购房者会被“低价”冲昏头脑，忽略了背后的风险。

  在我看来，上海壹号院不是一个完美的项目，但它有自己的优势：地处新天地边缘，有一定的地段潜力；园林面积大，居住舒适度高；价格相对周边竞品较低，适合那些追求“性价比”的买家。

  但也要记住，买房不是买白菜，尤其是顶豪，动辄几千万甚至上亿的资金，必须慎之又慎。我建议你在做决定前，多去看几个项目，比如翠湖天地、华府天地，对比一下它们的优缺点；也可以找专业的房产顾问咨询，了解最新的市场动态。

  ，我想说的是，无论是“抄底”还是“追高”，最重要的是明确自己的需求。如果你是真心钟爱这一个地方，有能力承担对应的成本，那就大胆去买；如果你是抱着“赚快钱”的心态，那我劝你还是早点放弃。毕竟，房子是用来住的，不是用来炒的。